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Geschäftsnummer: 27 U 7642/00

Verkündet am: 9. Oktober 2001

In dem Rechtsstreit

hat der 27. Zivilsenat des Kammergerichts durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Ubaczek, den Richter am Kammergericht Langematz und die Richterin am Kammergericht Runge auf die mündliche Verhandlung vom 9. Oktober 2001

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 4. August 2000 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 36 O 131/00 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Wert der Beschwer für den Beklagten beträgt 120.800,00 DM.

Tatbestand:

Wegen des Sachverhaltes erster Instanz, der dort gestellten Anträge und der Entscheidungsgründe wird auf das angefochtene Urteil des Landgerichts Berlin Bezug genommen. Gegen das ihm am 29. August 2000 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 25. September 2000 Berufung eingelegt und diese mit am 9. November 2000 eingegangenem Schriftsatz begründet. Wegen der Versäumung der Berufungsbegründungsfrist ist ihm mit Beschluss vom 28. November 2000 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt worden. Der Beklagte verfolgt mit seiner Berufung die Abweisung der Klage weiter und macht ergänzend zum erstinstanzlichen Vorbringen geltend:

Der Anwendungsbereich des SachenRBerG sei gemäß § 5 Abs. 3 S. 1 eröffnet. Der enge Wortlaut sei in Bezug auf die Objekte, die bereits vor dem 8. Mai 1945 errichtet, jedoch in der Folge des Krieges zerstört und nach dem Stichtag wiederhergestellt worden seien und laufend hätten unterhalten werden müssen, grundsätzlich unzureichend.

Das Wohngebäude sei im Zweiten Weltkrieg von einer Granate getroffen und zerstört worden. Renovierungsarbeiten seien in der Zeit bis 1989 auf Grund der Belegenheit der Sache im Grenzgebiet nicht möglich gewesen. Das Gebäude sei zum Wohnen geeignet gewesen und auch dazu genutzt worden. Der Wohnnutzung sei zu keinem Zeitpunkt widersprochen worden. Es werde insoweit auf das Schreiben des Vereinsvorstandes Gartensiedlung "H am W e.V." vom 19. September 2000 verwiesen. Die Siedlung habe Wohnbaucharakter besessen und sei jedenfalls uneinheitlich genutzt worden.

Der Wiederaufbau einer kriegsbedingt zerstörten Wohneinrichtung falle unter die Voraussetzungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Dies gelte umso mehr, als bei entsprechenden Einrichtungen eine staatliche Gestattung der Wohnraumnutzung regelmäßig dann entbehrlich gewesen sei, wenn diese Gestattung schon vor dem Krieg erfolgt sei. Hinsichtlich der Gestattung sei wiederum auf die Nutzung abzustellen, die uneinheitlich gewesen sei. Die von den Rechtsvorgängern genutzte Einheit sei auf dem Lageplan der KGA "Heide am Wasser" als Einfamilienhaus mit dem Zusatz "Dauerbewohner" vermerkt. Von einem natürlichen Bestandsschutz und mithin Gewohnheitsrecht hinsichtlich der Nutzung sei dann auszugehen, wenn über Jahrzehnte eine unwidersprochene Nutzung erfolgt sei.

Hinsichtlich der Begründung des Lebensmittelpunktes habe das Landgericht das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf die Baulichkeiten der streitgegenständlichen Art nicht im engen Sinne des Wortlauts anwenden dürfen. Die früheren Nutzer K/B hätten das Grundstück sowohl als Eigenheim als auch als Lebensmittelpunkt genutzt, und zwar in unterschiedlichen Zeiträumen. Es sei insoweit unschädlich, mehrere Wohnsitze zu unterhalten. Denn die Einbeziehung der sogenannten unechten Datschen in das Sachenrechtsbereinigungsgesetz sei nicht aus Gründen der Wohnungsnot oder des Wohnungsmangels, sondern wegen eines bestehenden gesetzlichen Regelungsbedürfnisses erfolgt. Insbesondere Rentner, wie die Nutzer bis zum Zeitpunkt der Veräußerung, hätten die Räumlichkeiten in der Sommerzeit dergestalt genutzt, dass sie unabhängig von der Beachtung von Meldebestimmungen die Räumlichkeiten ständig bewohnt hätten. Die früheren Nutzer K/B seien nicht verpflichtet gewesen, die Stadtwohnung ausdrücklich aufzugeben. Eine Ferienwohnung verliere nicht den Charakter der Ferienwohnung nur deshalb, weil der Nutzer sich im Winter unter seiner Hauptanschrift aufhalte. Bei einem zu Wohnraumzwecken genutzten Objekt ändere sich an dem Nutzungsobjekt nichts dadurch, dass spätere Nutzer in dem Objekt auch ihre Freizeit verbracht hätten.

Es werde die Aktivlegitimation gerügt. Nutzungsberechtigter ihm gegenüber sei der Verein K "H am W e.V." bzw. dessen Rechtsvorgänger, der durch den Bezirk T bzw. den Kläger nicht ersetzt worden sei.

Auf eine ausdrückliche behördliche Genehmigung oder Billigung als Eigenheim komme es dann nicht an, wenn ein Objekt aufgrund Gewohnheitsrecht weiter genutzt werde. Die Ausstattung der Baulichkeit sei zu Wohnzwecken geeignet und sei dies nach wie vor. Das Objekt sei winterfest und verfüge über alle Voraussetzungen einer Wohnung bzw. eines Eigenheims. Die konkrete Nutzung sei geduldet und damit gebilligt worden.

Das Streitobjekt sei noch in der DDR als erfasster Wohnraum am 16. April 1971 registriert worden. Der Kläger selbst könne Ansprüche aus den zugrundeliegenden Pachtverträgen unmittelbar nicht geltend machen oder gar ableiten. Auf ein dauerhaftes Bewohnen der Parzelle komme es nicht an. Maßgebend für die Beurteilung der rechtlichen Verhältnisse sei allein der Stichtag 2. Oktober 1990. Dass zu diesem Zeitpunkt saisonbedingt eine Nutzung nicht erfolgt sei, sei unerheblich.

Nach § 5 Abs. 3 S. 2 SachenRBerG finde das Gesetz auch dann Anwendung, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise wohne, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt gehabt habe. Der Begriff des Eigenheims beurteile sich nach den Bestimmungen der DDR, insbesondere der EigenVO. Zwar stelle das Sachenrechtsbereinigungsgesetz grundsätzlich auf eine Nutzung bzw. Bebauung aufgrund eines Nutzungsverhältnisses ab. Allerdings genüge es insoweit, wenn eine Wiederherstellung irgendwann einmal in der Zeit zwischen dem 8. Mai 1945 und dem 2. Oktober 1990 erfolgt sei.

Das Gebäude sei, so wie es jetzt stehe, überwiegend, d.h. über bloße Instandsetzungsmaßnahmen hinausgehend, nach 1945 errichtet worden.

Der Beklagte beantragt,

das am 4. August 2000 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 36 O 131/00 - zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er nimmt Bezug auf das erstinstanzliche Vorbringen und führt ergänzend aus:

Es werde bestritten, dass relevante Kriegszerstörungen vorgelegen hätten. Lediglich durch eine Granate sei an der östlichen Giebelwand des Gebäudes ein Loch entstanden, das betroffene Zimmer sei nicht mehr nutzbar gewesen und erst Ende 1946 von den damaligen Pächtern Junker wieder hergestellt worden. In den Jahren 1980, 1981 und 1987 seien Sanitär- bzw. Dachdeckerarbeiten durchgeführt worden.

Es sei eine Wohnlaube errichtet worden, die nur zum vorübergehenden Aufenthalt habe benutzt werden dürfen. Auch im Jahr 1977, dem Zeitpunkt des Kleingartenpachtvertragsabschlusses, und im Jahre 1994, bei Übergabe der Parzelle an den Beklagten, hätten sich die Strukturen des Gebäudes nicht verändert. Die baulichen Veränderungen seien erst durch den Beklagten vorgenommen worden. Am 3. Oktober 1990 seien das Gebäude nicht winterfest, das Dach marode, die Sanitärausstattung sehr einfach und eine ordnungsgemäße Abwasserentsorgung nicht gewährleistet gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet. Der Beklagte hat gegen den Kläger keine Ansprüche auf Ankauf oder Bestellung eines Erbbaurechts nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz, denn das Grundstück unterfällt der Sachenrechtsbereinigung nach dem diesem Gesetz nicht.

Die Klage ist zunächst zulässig. Der Senat folgt insoweit den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils, gegen die sich der Beklagte mit der Berufungsbegründung auch nicht wendet.

Der Kläger ist zur Geltendmachung des Feststellungsantrages aktivlegitimiert. Der Beklagte hat. nicht dargetan, dass Nutzungsberechtigte im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes der Verein K "H am W" ist. Gemäß § 14 SachenRBerG ist der bezüglich der Bestellung des Erbbaurechts oder des Ankaufs Verpflichtete der jeweilige Grundstückseigentümer. Dies ist der Kläger.

Der Vortrag des Beklagten, das Pachtgebiet habe unstreitig in den "Rechtsbereich" des DDR-Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) gehört und das B T sei nicht dessen Rechtsnachfolger und damit auch nicht unmittelbar legitimiert, ist nicht nachvollziehbar. Der Beklagte führt weder aus, welche Bedeutung in diesem Zusammenhang die Formulierung "Rechtsbereich" hat, noch trägt er vor, wer damaliger Eigentümer gewesen ist. Der VKSK selbst ist nicht Eigentümer des Grundstücks gewesen, denn er ist lediglich Hauptpächter gewesen.

Dem Beklagten steht gegen den Kläger ein Anspruch gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 3 e, Abs. 3 SachenRBerG nicht zu. Der Anspruch wäre jedoch nicht bereits dann ausgeschlossen, wenn das Grundstück innerhalb einer Kleingartenanlage liegen würde. Denn aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung überlassene Grundstücke unterfallen auch dann der Sachenrechtsbereinigung, wenn sie innerhalb einer Kleingartenanlage liegen (BGH VIZ 1998, 517).

Der Senat tendiert zu der Ansicht, dass die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e, Abs. 3 SachenRBerG vorliegen. Das Grundstück ist mit Billigung staatlicher Stellen mit einem als Wohnhaus geeigneten und hierzu dienenden Gebäude bebaut. Es ist durch die Familie Junker in der Zeit vom 15. Mai 1945 bis zum 3. Januar 1974 als Hauptwohnsitz genutzt worden und verfügt über einen Wohnraum, einen Schlafraum, eine Küche, sanitäre Einrichtung, Strom- und Wasserversorgung und Kohleöfen. Dahinstehen kann, ob das Dach marode und die Sanitärausstattung sehr einfach und eine ordnungsgemäße Abwasserentsorgung (Sickergrube im Wasserschutzgebiet) nicht gewährleistet ist, wie der Kläger geltend macht. Hierdurch würde die Möglichkeit, das Gebäude zu bewohnen, nicht ausgeschlossen.

Dass eine Beheizbarkeit nicht vorhanden gewesen sei, hat der Kläger mit der Berufung nicht mehr geltend gemacht. Aus dem Gutachten, auf das er sich insoweit in der ersten Instanz bezogen hat, ergibt sich dies auch nicht. Zwar sind Kohleöfen bei der Beschreibung des Gebäudes nicht erwähnt, jedoch hat der Gutachter festgestellt, dass in dem Haus ein Schornstein vorhanden gewesen ist.

Der Senat neigt der Ansicht zu, dass das Haus dem Beklagten am 2. Oktober 1990 als Wohnhaus i. S. v. § 5 Abs. 1 Nr. 3 e), Abs. 3 SachenRBerG gedient hat. Es bestehen Bedenken, der Ansicht des Landgerichts, die Nutzer K und B hätten noch eine weitere Wohnung bewohnt und diese nicht aufgegeben und bereits aus diesem Grunde ihren Lebensmittelpunkt nicht auf der Parzelle begründet (so auch OLG Brandenburg VIZ 1998, 331), zu folgen.

Nach § 5 Abs. 3 S. 2 SachenRBerG liegt keine Nutzung eines Eigenheims vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte. Hieraus ist zu schließen, dass eine Nutzung als Eigenheim dann vorliegt, wenn der Nutzer in dem Gebäude zeitweise gewohnt hat und dort auch seinen Lebensmittelpunkt hatte. Wenn ein Gebäude jedoch nur zeitweise genutzt wird, folgt hieraus zwingend, dass noch eine weitere Wohnung/ein weiteres Haus in dem weiteren Zeitraum genutzt worden sein muss.

Diese Auslegung wird auch durch den Regierungsentwurf zum Sachenrechtsbereinigungsgesetz gestützt. Hierin ist zu S. 2 des § 5 Abs. 3 ausgeführt, dass eine Klarstellung für die Fälle erfolge, in denen Gebäude sowohl für Freizeitzwecke als auch für Wohnzwecke genutzt würden, und als Beispiel der Fall aufgeführt, dass der Nutzer eine Stadtwohnung habe, das Gebäude außerhalb der Stadt jedoch im Sommer auch für mehrere Monate bewohne. Abgestellt werden sollte in diesen Fällen auf den Lebensmittelpunkt.

An formelle Kriterien, z.B. den Ort, an dem die Hauptwohnung gemeldet war, knüpft die Vorschrift unstreitig nicht an.

Sollte dieser Ansicht zu folgen sein, lägen die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e ), Abs. 3 SachenRBerG vor. Die vorherigen Nutzerinnen B und K haben das Grundstück von Februar bis November eines Jahres ausschließlich genutzt. Eine gleichzeitige Nutzung der weiteren Wohnung ist in diesem Zeitraum nicht erfolgt. Aufgrund der ausschließlichen Nutzung des Grundstücks über einen Zeitraum von zehn Monaten ist davon auszugehen, dass dort auch der Lebensmittelpunkt begründet worden ist. Anhaltspunkte dafür, dass der Lebensmittelpunkt dennoch in der weiteren Wohnung gelegen hat, sind weder dargetan noch ersichtlich.

Die Nutzung ist auch mit Billigung staatlicher Stellung erfolgt. Denn unstreitig hat das Grundstück - da es im Grenzgebiet zum Westteil Berlins gelegen hat - unter staatlicher Verwaltung und kontrollierter Nutzung gestanden.

Unabhängig von der Erfüllung der Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e), Abs. 3 SachenRBerG steht dem Beklagten der geltend gemachte Anspruch gegen den Kläger jedoch gemäß § 8 SachenRBerG nicht zu, da er nicht ausreichend dargetan hat, dass der Bau des Gebäudes nach dem 8. Mai 1945 erfolgt ist. Es kann hierbei dahinstehen, ob eine weitgehende Zerstörung eines Gebäudes und dessen Wiederaufbau einem Bau eines Gebäudes im Sinne von § 8 SachenRBerG gleich steht. Denn der Beklagte hat zu dem Umfang der erfolgten Zerstörung des Gebäudes nicht ausreichend vorgetragen.

In der ersten Instanz hat der Beklagte insoweit nur geltend gemacht, nach seiner Kenntnis sei das Haus mit Ende des 2. Weltkrieges wieder errichtet worden und das hiervor vorhandene Gebäude wohl durch eine Bombe während des 2. Weltkrieges zerstört worden. In der Berufungsinstanz bezieht er sich auf ein Schreiben des Vereinsvorstandes vom 19. September 2000, in dem mitgeteilt wird, dass das Wohngebäude in den Dreißiger Jahren von einer Granate getroffen worden, aber das Ausmaß der Zerstörung nicht bekannt sei. Zum Beweis für die Zerstörung des Wohnobjekts während des Kriegs durch Bombenangriffe bezieht sich der Beklagte auf das Zeugnis des G.

Aus dem Gutachten des Dr. S vom 15. August 1994 ergibt sich, dass das Haus weiterhin die aus dem Jahre 1930 stammenden Holzrahmen aufweist. Dies hat der Beklagte auch nicht bestritten. Eine völlige Zerstörung des ursprünglichen Gebäudes ist somit nicht erfolgt. Ferner spricht gegen eine völlige Zerstörung und einen Neuaufbau des Gebäudes nach dem 8. Mai 1945 der eigene und unstreitige Vortrag des Beklagten, wonach bereits ab dem 15. Mai 1945 die frühere Eigentümerin J dort wohnhaft und mit ihrem Hauptwohnsitz gemeldet war. Dass eine völlige Wiederherstellung des Gebäudes nach dem 8. Mai 1945 innerhalb einer Woche erfolgt sein soll, ist nicht vorstellbar.

Der Beklagte hätte somit im Einzelnen vortragen müssen, inwieweit eine Zerstörung erfolgt ist und welche Leistungen auf das Gebäude nach dem 8. Mai 1945 erbracht worden sind. Hieran fehlt es. Dass - wie der Kläger zugesteht - durch eine Granate ein Loch in dem Gebäude entstanden war und dieses nach dem 8. Mai 1945 geschlossen worden ist, ist allein unzureichend. Eine solche Reparaturmaßnahme kann einem Bau eines Gebäudes, nicht gleich stehen.

Das von dem Beklagten angebotene Sachverständigengutachten zu der Behauptung, das Gebäude sei, so wie es jetzt stehe, überwiegend, d.h. über bloße Instandsetzungsmaßnahmen hinausgehend, nach 1945 errichtet worden, ist nicht einzuholen. Zum einen legt der Beklagte nicht dar, in welchem Umfang eine Erneuerung erfolgt ist. Sollten Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt worden sein, die lediglich geringfügig mehr als die Hälfte des Hauses betreffen, wären die Voraussetzungen des § 8 SachenRBerG nicht erfüllt. Der Beklagte behauptet zum anderen nicht, dass die Maßnahmen zu einem einzigen Zeitpunkt erfolgt sind. Sollten jedoch im Verlaufe der Zeit von 1945 bis 1990 mehrere Arbeiten an dem Gebäude durchgeführt worden sein, läge ebenfalls ein mit dem Bau eines Hauses vergleichbarer Fall nicht vor.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Beschwer ist gemäß § 546 Abs. 2 S. 1 ZPO festgesetzt worden.

Ende der Entscheidung